Neste guia completo, preparado por advogados especialistas em Direito Imobiliário em Florianópolis, você vai entender como funciona o processo nos cartórios da Ilha e do Continente, quais são as exigências locais e o passo a passo para obter o registro definitivo do seu patrimônio.
O que é Usucapião Extrajudicial e como funciona em Florianópolis?
A usucapião extrajudicial é a regularização de propriedade feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente, fundamentada no Artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
Em vez de aguardar anos por uma sentença judicial na comarca de Florianópolis, o procedimento é concluído de forma administrativa, reduzindo o tempo de regularização para poucos meses.
Qual Cartório de Registro de Imóveis (CRI) cuida do seu imóvel em Florianópolis?
Florianópolis é dividida geograficamente entre circunscrições imobiliárias. Definir o cartório correto no início evita atrasos na análise da documentação:
- 1º Registro de Imóveis de Florianópolis: Abrange bairros do Centro, Trindade, Agronômica, Itacorubi, Santa Mônica, João Paulo, Córrego Grande e região central da Ilha.
- 2º Registro de Imóveis de Florianópolis: Atende os bairros do Norte da Ilha (Canasvieiras, Jurerê, Ingleses, Santinho, Rio Vermelho, Vargem Grande) e Leste (Lagoa da Conceição, Barra da Lagoa, Campeche).
- 3º Registro de Imóveis de Florianópolis: Responsável pela região do Continente (Estreito, Coqueiros, Capoeiras, Balneário, Jardim Atlântico) e áreas do Sul da Ilha (Ribeirão da Ilha, Pântano do Sul).
Nota: O pedido do parecer/Ata Notarial pode ser lavrado em qualquer Tabelionato de Notas da cidade (ex: Tabelionato da Trindade, Cartório do Estreito, Cartório de Canasvieiras, entre outros).
Requisitos para Fazer Usucapião em Cartório em SC
Para solicitar a usucapião de um imóvel em Florianópolis, é necessário comprovar:
- Posse Mansa e Pacífica: Inexistência de ações possessórias ou litígios judiciais.
- Tempo de Posse: Varia de 5 a 15 anos, a depender da modalidade (Ordinária, Extraordinária, Especial Urbana ou Rural).
- Imóvel sem Oposição: Inexistência de contestação formal por parte de vizinhos (confrontantes) ou do antigo proprietário registrado.
- Anuência das Fazendas Públicas: Manifestação do Município de Florianópolis, do Estado de Santa Catarina e da União.
Documentos Necessários para a Usucapião Extrajudicial na Capital
A documentação precisa atender rigorosamente aos provimentos da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina (CGJ-SC) e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ):
- Ata Notarial: Elaborada por Tabelião de Notas em Florianópolis, constatando a posse do imóvel e o tempo do requerente no local.
- Planta e Memorial Descritivo: Com indicação das coordenadas georreferenciadas (SIRGAS 2000), ART/RRT quitada e assinada por engenheiro ou topógrafo habilitado.
- Anuência dos Vizinhos: Assinatura dos confrontantes com firma reconhecida concordando com as divisas do imóvel.
- Certidões Negativas do Distribuidor Cível: Certidões das Varas Cíveis da Comarca de Florianópolis e da Justiça Federal (TRF-4).
- Comprovantes de Posse Locais: Carnês de IPTU em Florianópolis, faturas de energia (Celesc), faturas de água (Casan), recibos de obras e fotos históricas do imóvel.
Passo a Passo para Regularizar seu Imóvel em Florianópolis
1. Análise Técnica por Advogado Imobiliário
Um advogado especialista em usucapião em Florianópolis realiza o levantamento da cadeia possessória, verifica certidões e indica a modalidade de usucapião adequada.
2. Medição do Terreno e Elaboração da Planta
Contratação de responsável técnico para medição topográfica das divisas reais do lote e emissão da ART/RRT.
3. Lavratura da Ata Notarial
O advogado solicita ao Tabelionato de Notas a expedição da Ata Notarial contendo o histórico de ocupação, o depoimento de testemunhas e vistoria (quando necessária).
4. Protocolo no Registro de Imóveis Competente
Entrada formal do processo administrativo no 1º, 2º ou 3º Cartório de Imóveis de Florianópolis.
5. Notificação de Órgãos Públicos e Editais
O Registro de Imóveis notifica a Prefeitura Municipal de Florianópolis, a Fazenda Estadual de SC e a União (SPU), além de publicar edital de intimação para eventuais terceiros interessados.
6. Abertura da Matrícula e Registro de Propriedade
Sem impugnação ou questionamentos pelas partes, o oficial realiza o registro e emite a certidão de propriedade no nome do possuidor.
Quanto Custa Usucapião Extrajudicial em Florianópolis?
Os custos envolvidos no procedimento incluem:
- Emolumentos Cartorários: Tabela oficial fixada pela Corregedoria de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC).
- Honorários Topográficos: Valor cobrado pelo engenheiro/agrimensor para medição e memorial descritivo.
- Impostos e Certidões: Emissão de certidões cíveis e eventuais taxas municipais.
- Honorários Advocatícios: Calculados conforme a Tabela de Honorários da OAB/SC para serviços imobiliários.
Dúvidas Frequentes (FAQ)
Posso fazer usucapião em cartório de terreno de marinha ou área de preservação (APP) em Florianópolis?
Áreas públicas da União (como terrenos de marinha) não são passíveis de usucapião. Já no caso de áreas com restrição ambiental (APP ou Unidades de Conservação), a viabilidade depende da legislação municipal de zoneamento (Plano Diretor de Florianópolis) e análise do caso concreto por advogado especialista.
O que acontece se a Prefeitura de Florianópolis ou um vizinho discordar?
Caso ocorra contestação fundamentada por órgãos públicos ou por vizinhos, o procedimento administrativo no cartório é encerrado e remetido ao juízo cível da Comarca de Florianópolis para continuidade pela via judicial.
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